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隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進和地產(chǎn)行業(yè)“白銀時代”的來臨，以地產(chǎn)主業(yè)為核心，多元化業(yè)務(wù)布局逐漸成為 50 強企業(yè)的主流選擇。近年來地產(chǎn)行業(yè)在提升傳統(tǒng)業(yè)務(wù)運作效率的同時，圍繞“地產(chǎn) +、金融 +、互聯(lián)網(wǎng) +”，積極布局多元化業(yè)務(wù)，并把握城鎮(zhèn)化、消費升級、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型三大機遇，積極嘗試新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的戰(zhàn)略探索。如新型城鎮(zhèn)化、文化旅游、醫(yī)療養(yǎng)老、教育培訓(xùn)、長租公寓、聯(lián)合辦公、新型商業(yè)等備受業(yè)界領(lǐng)軍企業(yè)青睞。

睿信地產(chǎn)研究院定期推出相關(guān)專題，涵蓋新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展、長租公寓、聯(lián)合辦公、醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游、教育地產(chǎn)、建筑工業(yè)化等前沿熱點，為企業(yè)管理變革、業(yè)務(wù)決策提供參考。

本期我們將就“建筑工業(yè)化“專題進行探討。

• 建筑工業(yè)化以標準化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理為特征；

• 與傳統(tǒng)建筑工藝相比，具有品質(zhì)穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)保、節(jié)省人工等顯著優(yōu)勢，但短期來看，成本仍然是制約發(fā)展的核心因素；

• 鋼結(jié)構(gòu)裝配式建筑、預(yù)制混凝土裝配式建筑是目前建筑工業(yè)化實施的兩大典型路徑；

• 隨著政策支持力度、行業(yè)技術(shù)水平、客戶認知度等利好因素逐步顯現(xiàn)，建筑工業(yè)化有望在我國迎來迅猛發(fā)展，預(yù)計到2020年，建筑工業(yè)化總產(chǎn)值將接近5000億元

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建筑工業(yè)化的定義與特征

建筑工業(yè)化是行業(yè)供給側(cè)改革的主要發(fā)展方向，受到國家及地方政府的大力支持。2016年國務(wù)院三次發(fā)聲，要求大力推進建筑工業(yè)化。

1974年，聯(lián)合國出版的《政府逐步實現(xiàn)建筑工業(yè)化的政策和措施指引》中定義了“建筑工業(yè)化”：按照大工業(yè)生產(chǎn)方式改造建筑業(yè)，使之逐步從手工業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)向社會化大生產(chǎn)的過程。

建筑工業(yè)化以標準化設(shè)計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理為特征，以建筑全周期服務(wù)理念，重塑產(chǎn)業(yè)鏈全流程，推動建筑行業(yè)科技革命。

徹底改變了傳統(tǒng)施工低技術(shù)含量、低效率、低精度、高能耗、高污染的現(xiàn)場手工濕作業(yè)方式，采用先進裝備制造、工業(yè)工程、量化管理等技術(shù)實現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)。

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建筑工業(yè)化與傳統(tǒng)工藝優(yōu)劣勢對比

與傳統(tǒng)施工方式相比相比，建筑工業(yè)化具有品質(zhì)穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)保、節(jié)省人工等顯著優(yōu)勢，至少能降低1/3以上的能耗與人工，減少1/2以上的水耗與垃圾。

• 品質(zhì)穩(wěn)定：傳統(tǒng)施工方法的質(zhì)量誤差普遍是以厘米為單位的，而產(chǎn)業(yè)化的質(zhì)量誤差是毫米，施工失誤率可降低到 0.01%， 外墻滲漏率水平為 0.01%，精度偏差以毫米算小于 0.1%；

• 節(jié)能環(huán)保：工業(yè)化建筑在節(jié)水、節(jié)電、減少垃圾、節(jié)能減排，縮短施工周期、降低施工噪音和揚塵污染方面效果顯著。由于構(gòu)件集中生產(chǎn)，工廠的生產(chǎn)用水和模板可以做到循環(huán)利用。符合綠色建筑標準的構(gòu)件設(shè)計具有雨污分離、節(jié)水、節(jié)電等特點，可以做到環(huán)境水與生活用水的二次利用；

• 節(jié)省人工：產(chǎn)業(yè)化相比目前傳統(tǒng)施工模式用工減少 50％左右，有利于提升產(chǎn)業(yè)工人素質(zhì)，實現(xiàn)減員增效，推動建筑業(yè)由勞動密集向技術(shù)密集轉(zhuǎn)變。

但現(xiàn)階段，成本仍然是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的重要因素，采用建筑工業(yè)化方式比傳統(tǒng)建筑方式建安成本高10%以上。

• 短期建造成本高企：2015 年 6 月，多層住宅建造成本為 1354 元/平米，小高層為 1629 元/平米，高層為 1791 元/平米，取三者均值，近似得出傳統(tǒng)住宅建造成本為 1600 元/平米；而對于工業(yè)化住宅，不同預(yù)制裝配率的建安成本不同，例如 21%的預(yù)制裝配率，工業(yè)化住宅建造成本高出傳統(tǒng)僅 14%，而 40%的預(yù)制裝配率則要高出 17%。

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建筑工業(yè)化實施的兩大典型路徑

建筑工業(yè)化的實現(xiàn)途徑有很多，從項目實踐來看，適合大規(guī)模應(yīng)用的主要包括鋼結(jié)構(gòu)裝配式建筑、預(yù)制混凝土裝配式建筑兩大典型路徑。

預(yù)制混凝土（PC）裝配式建筑是構(gòu)件預(yù)制與節(jié)點現(xiàn)澆的結(jié)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢，保證結(jié)構(gòu)的整體性，居住體驗接近傳統(tǒng)施工方式。

但預(yù)制混凝土裝配式建筑存在抗震烈度低、供應(yīng)鏈管理難度高等技術(shù)難點，限制了其在高烈度地區(qū)的應(yīng)用，也不適宜遠距離運輸.

• 抗震問題：預(yù)制混凝土裝配式建筑抗震問題較為突出，與現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)相比，節(jié)點處現(xiàn)場施工質(zhì)量控制要求高，同時整體性不如現(xiàn)澆混凝土，在高層以及高烈度區(qū)應(yīng)用需謹慎。

• 供應(yīng)鏈管理問題：預(yù)制混凝土裝配式建筑供應(yīng)鏈管理難度高。庫存管理方面，工廠需要大面積堆場以及配套設(shè)備和工具，堆存成本高。構(gòu)件運輸方面，運輸成本高，市場輻射范圍有限。

鋼結(jié)構(gòu)裝配式建筑由鋼結(jié)構(gòu)作為承重結(jié)構(gòu)，配合工業(yè)化樓板系統(tǒng)、內(nèi)外墻體系統(tǒng)，形成一套完備的住宅建筑，在抗震性能、項目工期、綠色環(huán)保方面優(yōu)勢突出

• 抗震性好：鋼結(jié)構(gòu)建筑相比傳統(tǒng)的混凝土建筑而言，用鋼板或型鋼替代了鋼筋混凝土，強度更高，抗震性更好；

• 縮短工期：并且由于構(gòu)件可以工廠化制作，現(xiàn)場安裝，因而大大減少工期；

• 綠色環(huán)保：由于鋼材的可重復(fù)利用，可以大大減少建筑垃圾，更加綠色環(huán)保，因而被世界各國廣泛采用，應(yīng)用在工業(yè)建筑和民用建筑中；

但受材料特性影響，存在防火、防腐等技術(shù)難點，需采取相應(yīng)措施進行處理，相關(guān)處理技術(shù)已較為成熟并投入應(yīng)用。

• 防火問題：依據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，一般建筑承重結(jié)構(gòu)在火災(zāi)發(fā)生時的耐極限至少 2.5h，而一般的鋼耐火極限都低于 1 小時，鋼結(jié)構(gòu)住宅必須經(jīng)過防火處理才能達到防火標準。

• 防火措施：通常采用噴涂防火涂料法進行防火處理，防火涂料用于噴涂在鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件表面，能夠形成耐火隔熱的保護層，提高鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的耐火性。

• 防腐問題：鋼材的耐腐蝕性差，在空氣濕度大、臨近海邊的地區(qū)容易因鋼材腐蝕導(dǎo)致建筑壽命縮短，鋼結(jié)構(gòu)住宅需要采取必要的防腐措施來保證住宅的安全使用。

• 防腐措施：

  加入鉻、鎳、鈦等耐腐蝕元素，改變鋼材成分，提高鋼材的耐銹蝕能力；

  在鋼材的表面加保護層，采用表面刷漆、噴涂涂料、搪瓷、塑料等，隔離腐蝕介質(zhì)。

• 技術(shù)成熟度：鋼構(gòu)件的耐腐措施技術(shù)上成熟，方法上比較簡便，我國每年防腐涂料的用量可能已達到20萬噸左右，約占涂料總量的10%，實踐中常根據(jù)項目實際需要，綜合采用選材控制和表面覆蓋進行防護，提高鋼結(jié)構(gòu)防腐性能。

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政策利好推動市場發(fā)展

建筑業(yè)受政策環(huán)境影響較大，為推進建筑工業(yè)化的發(fā)展，我國自2013年起密集出臺多項政策，提出“力爭用 10 年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到 30%”。 為保障建筑工業(yè)化的切實推進，各地區(qū)紛紛發(fā)布相關(guān)細則，東部沿海地區(qū)、川渝地區(qū)及湖南省政策響應(yīng)較快、支持力度較大，其中上海市政策導(dǎo)向最為積極。

政策內(nèi)容方面，各地政府著力在裝配式建筑占比、單體預(yù)制/裝配率、裝修裝配化率、土地出讓條件等方面提出要求，給予容積率獎勵、建筑補貼、成本補貼、稅費優(yōu)惠、購房貸款優(yōu)惠等政策。

建筑業(yè)態(tài)方面，各地政策強調(diào)保障房建設(shè)中建筑工業(yè)化的應(yīng)用，北京、上海、合肥等地均對裝配式建筑占比、單體預(yù)制裝配率等提出明確要求。

隨著政策支持力度、行業(yè)技術(shù)水平、客戶認知度等利好因素逐步顯現(xiàn)，建筑工業(yè)化有望在我國迎來迅猛發(fā)展，預(yù)計到2020年，建筑工業(yè)化總產(chǎn)值將接近5000億元。